املاک و مستغلات تجاری 2022 چشم انداز: رفع افق برای حرکت از طریق تغییر

بازارهای تجاری املاک و مستغلات که به سال 2022 می روند به ظاهر ساده هستند اما در واقع بسیار پیچیده هستند. پویایی چندگانه و در حال تغییر تقاضا و عرضه ، قیمت مناسب ، جریان سرمایه ، نرخ بهره ، تورم ، تغییرات آب و هوا و یک بیماری همه گیر بی امان ما را وادار می کند تا در هر دو کوشش معامله و نظارت بر عملکرد نمونه کارها عمیق تر شوند تا اندازه گیری بهتر و ریسک قیمت بیش از پنجافق سرمایه گذاری به ده ساله. در حالی که بخش املاک و مستغلات از تأثیر اقتصادی این بیماری همه گیر بهبودی فوق العاده ای داشته است ، سرمایه گذاران برای شناسایی برندگان و بازنده های بلند مدت باید از نزدیک بیشتر به نظر برسند. در سال 2021 ، سرمایه بدهی و حقوق صاحبان سهام فراوان بود و حجم معاملات مربوط به ضعف ناشی از بیماری همه گیر در سال 2020. 2022 قول می دهد یک سال برجسته دیگر باشد زیرا رهبران صنعت و ارائه دهندگان سرمایه اطمینان دارند که ادامه رشد اقتصادی باعث تقویت تقاضا در اکثر انواع املاک خواهد شد.، تا زمانی که نقاط مناسب را انتخاب کنید.

با رانندگی به معاملات قیمت به کمال ، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات لزوماً ظریف تر شده است. و آمار ملی و کلیات داستان کامل را بیان نمی کنند. هنگامی که عمیق تر حفر می کنیم ، یک بازار بسیار بزرگ را پیدا می کنیم ، با سرمایه گذاری با دقت دستورالعمل های خود را انتخاب می کنیم. و گذشته ممکن است شاخص خوبی برای آینده نباشد زیرا ما به طور بالقوه از یک محیط نرخ بهره نزولی چهل ساله و بدون تورم ، به یک دوره دستمزد بالاتر ، نرخ بهره بالاتر ، تورم بالاتر و حمایت مالی و پولی کمتر محور هستیم. واشنگتن. تأثیر فزاینده هشدار دهنده تغییرات آب و هوا را اضافه کنید و دید طولانی مدت منفی نیست ، فقط پیچیده تر است. ما همچنین باید از این بیماری همه گیر عبور کنیم ، که به نظر می رسد ما را به شکایت فریب می دهد همانطور که نوع بعدی Covid اعتصاب می کند.

در خلاصه سالانه ما از روندهای کلیدی سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید امسال را در نظر بگیریم ، ما محرک های تقاضا و چگونگی تأثیر آنها بر انواع و بازارهای املاک را بررسی خواهیم کرد. این همه گیر همه چیز را در کوتاه مدت پیش بینی دشوارتر می کند. و از آنجا که ممکن است از نظر اقتصادی در یک لحظه بدخیم باشیم ، ما روی روندهای بلند مدت و نحوه مدیریت از طریق آنها تمرکز خواهیم کرد.

زمینه: تغییر تأثیرگذار تقاضای و بازده املاک و مستغلات

علیرغم همه موانع ، اقتصاد ایالات متحده در سال 2021 بهبودی دیدنی ایجاد کرد و به ما در سال 2022 حرکت می کرد. تولید ناخالص داخلی (تولید ناخالص داخلی) و رشد شغلی فوق العاده قوی بود ، بیکاری سقوط کرد ، دستمزدها افزایش یافت و خرده فروشی ها دوباره برگشتند. در طرف دیگر دفترچه ، تقاضای تقاضا و عرضه ، اولین پشت سر هم تورم را در دهه ها ایجاد کرده است ، فدرال رزرو قصد دارد به کاهش کمی و افزایش نرخ بهره کوتاه مدت پایان دهد ، بعید است که کنگره محرک دیگری را تصویب کندبسته بندی و کمبود کارگر بازیابی را پشت سر می گذارد. شاخص بدبختی ، ترکیبی از نرخ تورم و بیکاری ، برای اولین بار از دهه 1980 برای اولین بار از 10 ٪ افزایش یافته است. در حالی که احتمالاً با تثبیت تورم ، این شاخص در سال 2022 کاهش می یابد ، آسیب روانی به جامعه و اقتصاد ناشی از این بیماری همه گیر برای بهبودی طولانی تر می شود. همانطور که پروفسور وارتون آدام گرانت در اواخر سال گذشته گفت ، ما "لاغر" هستیم. و من اضافه می کنم که ما نیز خسته شده ایم. شاید به همین دلیل است که با وجود افزایش خرده فروشی ، شاخص احساسات مصرف کننده دانشگاه میشیگان در سال 2021 13 ٪ به پایین ترین سطح خود از زمان شروع رکود بزرگ در سال 2008 سقوط کرد.

جمعیت شناسی: رکود جمعیت

جمعیت ایالات متحده برای یک دهه گذشته اساساً راکد بوده و انتظار می رود حداقل 5 سال آینده چنین باقی بماند. عدم رشد تا حدودی به دلیل شروع هزاره ها خانواده ها در اواخر زندگی و همچنین به پایین ترین سطح مهاجرت (هم مهاجرت خانگی و هم دانشجویان خارجی که در دانشگاه های آمریکا تحصیل می کنند) در دهه ها است. با نگاهی به گروه های نسلی ، این بیماری همه گیر حدود سه میلیون بازنشستگی بومر کودک را تسریع کرده است ، به این معنی که هزینه های آنها احتمالاً روند کاهش خواهد یافت. هزاره ها درآمد یا پس انداز برای جایگزینی مصرف بومر ندارند. در عین حال جنز در حال ظهور در صحنه است و برخلاف هزاره ها ، آنها از دانشگاه فارغ التحصیل می شوند و به یک بازار کار قوی می پردازند و باید در ساخت سرمایه شروع بهتری کسب کنند. دستمزدهای بالاتر و ایجاد خانواده برای املاک و مستغلات در کوتاه مدت به وضوح مثبت است ، اما یک غرفه بلند مدت در رشد کلی جمعیت می تواند در این جاده مشکل ساز باشد.

اشتغال و تورم

رشد شغلی بزرگترین محرک تقاضای املاک و مستغلات است و سال گذشته میانگین قابل توجه 537،000 شغل در هر ماه ایجاد شده است که منجر به نرخ بیکاری در پایان سال زیر 4 ٪ می شود. با وجود این ، ما با یک پارادوکس عالی روبرو هستیم: ایالات متحده هنوز 3. 6 میلیون نفر از افراد کمتر شاغل نسبت به ابتدای این بیماری همه گیر است اما تقریباً ده میلیون فرصت شغلی وجود دارد. براساس دفتر آمار کار ، میزان مشارکت شغل از فوریه 2020 1. 5 ٪ به 61. 9 ٪ کاهش یافته است. "نرخ ترک" به رکورد رسیده است. این پارادوکس دارای دلایل مرتبط با همه گیر است که بیشتر آنها احتمالاً در کوتاه مدت برطرف می شوند. بازنشستگی شتاب از بومرها ممکن است دائمی باشد و باتجربه ترین کارگران را از بازار خارج کند.

در حالی که کمبود نیروی کار حاصل از آن تا حدودی مانع بهبودی شده است ، به ویژه در بخش هتل ، تصویر اشتغال همچنان قوی است. با این حال ، رشد شغلی از لحاظ تاریخی یک کاتالیزور مستقیم برای تقاضای اداری بود و کارهای فعلی از خانه (WFH) این رابطه را از بین برد. اطلاعات بیشتر در مورد بخش دفتر. در دسترس بودن شغل همچنین به رشد دستمزد کمک کرده است که به طور متوسط در سال 2021 به 6. 2 ٪ رسیده است. رشد دستمزد نه تنها باعث کاهش نرخ ترک می شود بلکه یک عامل مهم و احتمالاً دائمی تورم است. برای اولین بار از اوایل دهه 1980 ، شاخص قیمت مصرف کننده در سال گذشته 7 ٪ رشد کرد و شاخص قیمت تولید کننده 9. 7 ٪ رشد کرد. بخش اعظم این قیمت گذاری به دلیل عدم تعادل تقاضا در کالاها و اختلالات زنجیره تأمین ، شرایطی بود که فدرال رزرو برای آن "گذرا" خوانده بود. نظرسنجی پیش بینی اقتصادی وال استریت ژورنال پیش بینی می کند تورم تا پایان سال 2022 به حدود 3 ٪ آرام شود. ادامه سطح بالای تورم دستمزد ممکن است با این تخمین ویرانگر باشد.

محرک: حزب به پایان رسیده است

از آنجا که رکود اقتصادی بزرگ همه بخش های تجاری از جمله املاک و مستغلات از نرخ بهره پایین بهره مند شده اند ، که ارزش همه چیز را از سهام تا املاک و مستغلات تقویت کرده است. در دو سال گذشته ، اقتصاد ایالات متحده با بیش از 15 میلیارد دلار محرک مالی و پولی تحت درمان قرار گرفت. به عبارت دیگر ، ما حدود 15 سال است که در شرایط عادی اقتصادی بازار فعالیت نمی کنیم. فدرال رزرو روشن کرده است که امسال حداقل سه بار نرخ صندوق های فدرال را بالا می برد و تا دسامبر به 1. 5 ٪ اشاره می کند. آنها همچنین خرید را متوقف می کنند و احتمالاً حتی شروع به فروش ، خزانه داری و اوراق بهادار تحت حمایت وام می گیرند و نرخ های طولانی مدت از جمله نرخ وام را بالاتر می برند. نرخ خزانه داری در حال حاضر افزایش یافته است و پیش بینی ها تا دسامبر سال 2022 نرخ 2. 25 ٪ به 3. 0 ٪ را افزایش می دهد. عدم اجماع با توجه به اینکه فدرال رزرو نیاز به ایجاد تورم بدون ایجاد چرخه اشتغال یا منفجر کردن آن ندارد. کسری ایالات متحده

نکته مهم این است که بین نرخ های بالاتر و تورم بالاتر صنعت ما باید با یک سرمایه گذاری جدید و محیط عملیاتی سازگار شود که در آن تقریباً هیچ کس در این تجارت تجربه مدیریت را ندارد (گرچه من به یاد می آورم گواهی های خرید سپرده در بانک ها و 10 ٪ گرفتنعلاقه و اجاق گاز توستر). ما تماشا کرده ایم و منتظر بوده ایم تا نرخ بهره برای یک دهه افزایش یابد اما محرک مانع از قیمت گذاری دقیق بازار بازار شد. پس از چهل سال کاهش نرخ بهره ، ما ممکن است سرانجام در نقطه عطف قرار بگیریم و وارد یک دوره طولانی از افزایش هزینه سرمایه شویم. یک سؤال اساسی که پیش می رود این خواهد بود که آیا گسترش برای ایجاد تفاوت فشرده می شود ، یا این محیط جدید خطرناک تر ، افزایش گسترش و در نهایت نرخ سرمایه گذاری تلقی می شود.

الگوهای مهاجرت

در مورد میزان مهاجرت در بین شهرها طی دو سال گذشته بحث های بزرگی صورت گرفته است و اینکه آیا واقعاً تغییری در جایی وجود دارد که مردم می خواهند زندگی کنند. واقعیت این است که حرکت به کشورهای کمربند خورشید مدتها قبل از همه گیر آغاز شد ، که مهاجرت در درجه اول از آمریکایی های مرفه تر تشکیل شده است و بسیاری از جوانان که در آغاز همه گیر شهرها را ترک کرده اند ، قبلاً بازگشتند. با این حال ، شهرهای ثانویه و عالی به عنوان مکان های عالی برای زندگی در حال ظهور هستند و همچنان مردم را از شهرهای سنتی دروازه بیرون می کشند. شهرهای دروازه زنده می مانند و شهرهای رشد شکوفا می شوند. از دروازه ها به عنوان گاوهای نقدی و شهرهایی مانند آستین و نشویل به عنوان ستاره های در حال افزایش فکر کنید. شما می خواهید نمونه کارها شما هر دو را شامل شود ، و این گسترش بازار فقط می تواند برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مناسب باشد.

سرمایه املاک و مستغلات: پول ، پول در همه جا

املاک و مستغلات تجاری یک سرمایه گذاری بسیار جذاب برای سرمایه گذاران اصلی ، ارزش افزوده و فرصت طلب است. سرمایه سهام و سرمایه بدهی همچنان به صنعت ادامه می یابد و به دنبال بازده و اخیراً یک پرچین تورم است. سرمایه گذاران نهادی دوباره به سمت املاک و مستغلات روی می آورند تا اوراق بهادار خود را به اوج خود بازگرداند ، زیرا سهام به اوج جدید می رسد و به دنبال ارزش نسبی در برابر گزینه های درآمد ثابت ناچیز هستند. این امر در مورد شرکت ها و خزانه داری گسترش می یابد ، رشد فوق العاده ای در اوراق بهادار تحت حمایت وام تجاری (CMBS) و تعهدات وام تجاری (CLO) از 64. 3 میلیارد دلار در سال 2020 به 154. 6 میلیارد دلار در سال 2021 ، در هر گله. سرمایه گذاران خارجی بازگشتند ، بانک ها و شرکت های زندگی مشتاق وام بودند و صندوق های سهام خصوصی در حالی که صندوق های بدهی بیشتر و بیشتر وارد تجارت می شدند ، اوراق بهادار عظیم را در سمت سهام خریداری می کردند. طبق گفته TREPP ، وام های کل تجاری و چند خانواده در سال 2021 به رکورد 690 میلیارد دلار رسید.

این ترکیب از منابع سرمایه باعث رشد چشمگیر در حجم معاملات در سال 2021 می شود. براساس سرمایه واقعی تجزیه و تحلیل کل معاملات از 800 میلیارد دلار فراتر رفته است ، سوم بالاتر از 600 میلیارد دلار معاملات در پیش از ارزش 2019در بخش چند خانواده ای که حجم آن بیش از دو برابر سال گذشته از سال 2020 است. فروش صنعتی نیز بیش از 50 ٪ نسبت به سال گذشته رشد داشته است. و علی رغم چالش های آنها ، حتی حجم تجارت دفتر ، خرده فروشی و هتل 2021 از سطح پیش از ارزش آنها فراتر رفت.

نقدینگی عظیم در بازار نیز برای بازآفرینی خواص مورد استفاده سخت در طول همه گیر قرار می گیرد و در بسیاری موارد مانع از پیش فرض بدهی آنها می شود. بازار گسترده پریشانی که بسیاری از آنها پیش بینی می کردند وقتی این بیماری همه گیر هرگز تحقق نیافته است. طبق گفته TREPP ، بزهکاری CMBS در پایان سال 2021 از حدود 7 ٪ در آوریل 2020 به 4. 57 ٪ کاهش یافته است. حجم خدمات ویژه با وجود افزایش 19 ٪ اخیر وام های اداری ، 27 ٪ کاهش یافته است. بزهکار وام مسکن بیش از 1 ٪ است. ضرر وام CMBS 0. 15 ٪ قابل ملاحظه ای بوده است در حالی که نرخ ضرر در بانک ها و شرکت های بیمه عمر فقط حدود 0. 05 ٪ بوده است. بیشتر خسارات موجود در CMB ها در وام های بازار تجربه شده است ، جایی که مقادیر ارزیابی شده به طرز فجیعی کاهش یافته است. با این وجود حتی سرمایه ای نیز برای خرید این مراکز در سلب حق اقامه دعوی در دسترس بوده است که احتمالاً برای توسعه مجدد خواص برای مصارف جدید وجود دارد.

چنین سرمایه ای فراوان به معنای رقابت برای معاملات و اغلب خراب شدن کیفیت اعتبار است. به نظر می رسد بازیکنان نهادی نظم و انضباط خود را حفظ کرده اند. نسبت اهرم و پوشش بدهی دائمی محافظه کارانه است. اما اکثریت قریب به اتفاق وام ها همچنان حداقل یک دوره جزئی از پرداخت های تنها بهره دارند ، یک اعتباری که با توجه به چنین نرخ بهره پایین لازم نیست. زمان می گوید که آیا گسترش صندوق های بدهی جدید ، که حجم و تحریریه آنها برای بازار شفاف نیست ، همچنان نقدینگی نظم و انضباط را به بازار وارد می کند.

چندین سر برای این خبر خوب وجود دارد. اول ، همانطور که گفته شد ، خروج فدرال رزرو از کاهش کمی و کاهش ترازنامه است که می تواند تریلیون ها را در نقدینگی از بازار مکیده و نرخ بهره را بالاتر بفرستد. در حالی که این ممکن است سالها طول بکشد ، اگر نرخ در بلوغ بیشتر باشد و رشد اجاره بها سرعت نداشته باشد ، خطر سرمایه گذاری برای وام های موجود واقعی است. علاوه بر این ، اسکان داده شده توسط تنظیم کننده ها به بانک ها و شرکت های بیمه عمر در ابتدای همه گیر سرانجام در پایان سال گذشته منقضی شد. این بدان معناست که وام دهندگان مجبورند اختلالات وام های مشکل دار را از سر بگیرند. از مارس سال 2020 ما شفافیت زیادی در سطح تحمل بانکی و سایر اصلاحات وام نداریم. طبق تجزیه و تحلیل TREPP ، سطح وام های انتقاد شده در پرتفوی بانک به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. اطلاعات بیشتر با گزارش های سه ماهه اول بانک ها ارائه می شود.

نوع املاک دور رابین

صنعتی

املاک صنعتی عزیزان صنعت و آهنربای سرمایه گذاران هستند. با نزدیک شدن جای خالی به 4 درصد و رشد قابل توجه جذب و اجاره، صنعت فرصت هایی را برای درآمد بلندمدت و قدردانی فراهم می کند. در حالی که افزایش تقاضا تا حدی به دلیل افزایش خریدهای آنلاین است، انبارها و مراکز توزیع نیز از خرده فروشی آجر و ملات و همچنین معاملات تجارت به تجارت پشتیبانی می کنند. حمل و نقل آخرین مایل و تقاضا برای تحویل در همان روز باعث شده است که ارزش تسهیلات تکمیلی افزایش یابد. در نتیجه، قیمت صنعتی به کمال می رسد و سرمایه گذاران باید جایگاه خود را انتخاب کنند و از بازارهای بیش از حد ساخته شده اجتناب کنند. توسعه بیش از 500 میلیون فوت مربع فضای جدید را وارد بازار خواهد کرد و برخی بازارها لزوماً شلوغ خواهند شد.

خرده فروشی

چیز جدیدی در املاک خرده فروشی وجود ندارد. آمریکا سال هاست که بیش از حد ذخیره شده است و هجوم خرید آنلاین خیلی قبل از همه گیری آغاز شد. بر اساس آمار اداره سرشماری، تجارت الکترونیک 13 درصد از کل تجارت خرده فروشی را در پایان سه ماهه سوم سال 2021 تشکیل می داد که نسبت به اوایل شیوع پاپ پاپ پایین تر است. با فروکش کردن همه گیری، مصرف کنندگان به جای خرید کالا، به تجربه خرید برمی گردند و کاهش خرده فروشی در فروشگاه ها، به ویژه مراکز خرید کلاس B و C ادامه خواهد یافت. در حالی که مصرف کنندگان تریلیون ها پس انداز و تقاضای سرکوب شده دارند، افزایش اخیر در هزینه ها احتمالا کوتاه مدت خواهد بود. ما همیشه به فروشگاه های فیزیکی از جمله مراکز خرید نیاز خواهیم داشت. فقط خیلی از آنها نیست. روند دردناک دستیابی به تعادل بین تقاضا و عرضه در فروشگاه سال ها طول خواهد کشید.

چند خانواده

بازار چند خانواری در سال 2021 عملکرد فوق العاده ای داشت، زیرا سرمایه به این بخش هجوم می برد و قیمت های خیره کننده ای را به مالکان ارائه می داد که نمی توانستند از فروش خودداری کنند. Marcus & Millichap جای خالی چند خانواری ملی را 2. 6% گزارش کرده است. برخلاف خرده فروشی که عرضه بسیار بیشتر از تقاضا است، همه انواع مسکن در ایالات متحده عرضه محدود باقی می ماند. بر اساس گزارش اخیر IRR Viewpoint 2022، "ما به طور سیستماتیک به کاهش تولید مسکن ادامه می دهیم."سمت تقاضا برای آپارتمان ها به دلیل قیمت های غیر قابل قبول مسکن تقویت شده است. شاخص ملی قیمت خانه کیس شیلر در سال گذشته بیش از 19 درصد رشد کرد و طبق اداره سرشماری، میانگین قیمت خانه در نوامبر 2021 به 416900 دلار افزایش یافت. در نتیجه، بسیاری از Milleials، گروه اصلی که به دنبال خرید خانه هستند، نمی توانند پیش پرداخت را بپردازند یا اعتبار مورد نیاز برای وام مسکن را ندارند. و این قبل از شروع اخیر افزایش نرخ وام مسکن بود. بنابراین، علیرغم افزایش 8. 5 درصدی فروش خانه در سال 2021، انجمن ملی مشاوران املاک تخمین می زند که نزدیک به یک میلیون خانوار اجاره نشین از بازار خریدار خانه خارج شده اند. در پاسخ، Yardi Matrix تخمین می زند که اجاره آپارتمان در سطح ملی در سال 2021 18 درصد رشد داشته است و برخی شهرها بیش از 30 درصد رشد اجاره را تجربه کرده اند. این ممکن است برای سرمایه گذاران چند خانواده خوب باشد، اما البته یک مسئله اجتماعی بزرگ برای کشور است. گزارش اخیر CREFC Housing Affordability نشان می دهد که نیمی از تمام خانوارهای اجاره ای در ایالات متحده تحت فشار هستند، به این معنی که ساکنان بیش از 30 درصد از درآمد خود را صرف اجاره می کنند.

چیزی که می تواند تقاضای چند خانواده را سرکوب کند، عدم استطاعت فزاینده واحدهای اجاره ای است که می تواند باعث شود خانوارها ادغام شوند و ژنرال زرها و نسل هزاره های جوان را به خانه های والدین خود بازگردانند (آنها در سال اول همه گیری تمرین زیادی داشتند). یکی دیگر از موانع پیش روی چند خانواده، افزایش تقاضا و عرضه اجاره خانه های مجردی است. با قیمتی بین آپارتمان ها و خانه های خریداری شده، اجاره خانه فضای بیشتری را برای خانواده ها فراهم می کند، معمولاً دارای یک گاراژ و یک حیاط است که به ویژه برای کار از سوی جمعیت خانه مناسب است. مشکل این است که اجاره بهای این خانه ها و زمینی که روی آن نشسته اند نیز افزایش می یابد. بنابراین در حالی که "اجتماع های اجاره افقی" جدید برای پاسخگویی به تقاضا ساخته می شوند، توسعه دهندگان برای قطعه زمین با سازندگان خانه های سنتی مبارزه می کنند که بحران مقرون به صرفه را تشدید می کند.

دفتر

تعداد معدودی در صنعت به غیر از مدیر عاملان دفتر REIT استدلال می کنند که عملکرد بخش دفتر بسیار نامشخص است. تقاضای اداری با تجدید نظر در مورد نحوه استفاده از فضای خود ، در مورد مستاجران کاهش می یابد و صاحبان آن به سرمایه قابل توجهی نیاز دارند تا رقابتی پیش بروند. بیش از هر نوع املاک دیگر ، دفتر بین محصول قدیمی تر ، ناکارآمد ، حتی منسوخ و ویژگی های جدیدتر با طراحی مدرن ، گواهینامه های زیست محیطی و سلامتی ، وضعیت تهویه هوای هنری و امکانات مستاجر تقسیم می شود. اعلان های اجاره نامه جدید در خبرنامه های املاک و مستغلات که از اجاره های رکورددار به ندرت اجاره مؤثر خالص واقعی را فاش می کنند ، منعکس کننده افزایش امتیازات و بسته های بهبود مستاجر که اکنون در اکثر بازارها مورد نیاز است.

بحث و گفتگو در مورد ماندگاری کار همه گیر محور از پدیده خانه در حال افزایش است. در حالی که WFH انعطاف پذیری ، راحتی ، بدون رفت و آمد و بودجه کمد لباس را فراهم می کند ، اما در حال کاهش آشکار است: دشواری در ساخت تیم ها ، نوآوری ، مربیگری و ایجاد و حفظ فرهنگ. هرچه افراد طولانی تر از محیط اداری جدا شوند ، کمتر با همکاران خود روابط برقرار می کنند و احساس ارتباط با شرکت های خود می کنند. در بعضی از مواقع ، احتمالاً زودتر از این ، متوجه خواهیم شد که برای بسیاری از مشاغل ترتیبات WFH تمام وقت به سادگی نمی تواند کار کند و حفظ استعداد به یک چالش حتی بیشتر تبدیل می شود. از همه مهمتر ، WFH غالباً تحقق تنوع ، عدالت و اهداف گنجاندن را تحت الشعاع قرار می دهد.

با توجه به بسیاری از متغیرها و مستاجر مستاجر نامحدود ، شرایط بازار به بازار ، تلاش برای پیش بینی نتیجه بلند مدت بخش دفتر بی معنی به نظر می رسد. بنابراین در اینجا پیش می رود: بیشتر مشاغل به کارمندان خود نیاز دارند که برای کار تیمی ، جلسات شرکت ، آموزش و سایر فعالیتهای مشترک با باقی مانده از زمان حفظ انعطاف پذیری WFH در صورت تمایل توسط کارمند به دفتر بیایند. این بدان معناست که فضای اداری برای تعامل گروهی بیشتر پیکربندی خواهد شد و مزارع مکعب ممکن است سرانجام از بین بروند. همچنین این بدان معناست که شرکت ها به فضای کمتری نیاز دارند و احتمالاً برای جلسات بزرگتر سالن های سالن را اجاره می کنند. این سناریویی نیست که توسط صاحبان املاک و مستغلات مورد حمایت قرار می گیرد ، بلکه توسط کاربران فضا است. براساس بررسی اشغالگر CBRE در سال 2021 ، 87 ٪ از کارفرمایان قصد دارند یک مدل ترکیبی را به عنوان بازپرداخت همه گیر اتخاذ کنند.

مستاجران در مورد نیازهای فضا و پیکربندی به جلو فکر خواهند کرد و بسیاری از شرکت ها ممکن است از این فرصت استفاده کنند تا به فضای اداری با کیفیت کوچکتر و با کیفیت بالاتر بروز کنند. اما WFH تنها مشکل در بخش دفتر نیست. کوشمن و ویکفیلد تخمین زدند که جای خالی دفتر ملی تقریباً 18 ٪ و در حال افزایش است ، و فعالیت های زیر را در اختیار دارد. طبق روند نوظهور 2022 ULI در املاک و مستغلات ، یک چهارم کل سهام ساختمان اداری ، بیش از 4 میلیارد فوت مربع ، حداقل 60 سال قدمت دارد. با کم شدن تقاضا برای این همه فضای قدیمی چه خواهد شد؟صاحبان با موجی از مخارج سرمایه مورد نیاز روبرو خواهند شد ، برخی داوطلبانه برای رقابت و برخی مورد نیاز مقامات محلی. هزینه های پیکربندی مجدد فضای برای برآورده کردن نیازهای جدید مستاجر ، سرمایه گذاری در سیستم های کارآمدتر با سوخت ، کاهش انتشار گازهای گلخانه ای ، بهبود کیفیت هوا و آب و به روزرسانی پنجره ها به سرعت اضافه می شود و در حال حاضر باعث تردید سرمایه گذار می شود. بخش عمده ای از سرمایه جدید که به بخش اداری منتقل می شود ، احتمالاً برای تبدیل های چند خانواده خواهد بود. اگر نمی توانید ضرب و شتم کنید ، بپیوندید.

مهمان نوازی

در سال 2020 گفتیم که صنعت میهمان نوازی در سال 2024 بهبود می یابد و ما طبق پیش بینی خود ایستاده ایم. بازگشت سفر به تجارت و کنفرانس بزرگ آغاز شده و در صورت متوقف شدن انواع Covid در حال ظهور است. بزرگترین مسئله ای که در حال حاضر با آن سر و کار دارد ، کمبود نیروی کار و نیاز به پرداخت دستمزد بالاتر برای جذب استعداد است. براساس دفتر آمار کار ، مهمان نوازی بیشترین رشد دستمزد همه صنایع را از سال 2019 تجربه کرده است. برای جبران هزینه بالاتر ، برخی از اپراتورها ، به ویژه در بخش اوقات فراغت ، توانسته اند نرخ ها را افزایش دهند. از طریق این دوره انتقال ، سرمایه تازه به حفظ صنعت کمک می کند. در طول پانل سرویس دهنده در کنفرانس CREFC ژانویه ، شرکت کنندگان خاطرنشان کردند که بسیاری از وام های هتل دارای نسبت پوشش زیر 1. 0 برابر هستند اما حامیان مالی در حال تأمین بودجه این کسری هستند. سرمایه نه تنها به دلیل بهبودی مورد انتظار ، بلکه به این دلیل است که صاحبان هتل می توانند بیشترین بهره را از تورم کسب کنند.

مباحث داغ برای سال 2022

اقدام و عدم عمل دولت

پس از پیشرفت قانون در واشنگتن در سال گذشته تمرکز زیادی به وجود آورد. قانون سرمایه گذاری و مشاغل زیرساخت دو طرفه فقط می تواند برای املاک و مستغلات مناسب باشد. بعید است که ما لایحه دیگری را ببینیم که پول زیادی را در جاده ها و پل ها ، ترانزیت های عمومی و سایر پروژه های زیرساختی ریخته و شهرها را قادر می سازد تا رشد کنند و مردم بتوانند با کارایی بیشتری از جای دیگر حرکت کنند. این لایحه همچنین بودجه لازم برای حمایت از پایداری محیط زیست از جمله آب پاک کننده و بهره وری انرژی را فراهم می کند.

قانون بهتر Back Back ، که پس از مذاکرات زیادی در مجلس سنا به تصویب نرسید ، شامل بسیاری از پیشنهادهای مالیاتی در طول سال بود که می توانست تا حد زیادی بر صاحبان املاک و مستغلات و سرمایه گذاران تأثیر بگذارد. پیش نویس های اولیه این لایحه شامل لغو IRC Sec بود. 1031 مبادله مانند نوع ؛نرخ مالیات بالاتر در درآمد ، سود سرمایه و بهره. و مقرراتی برای تبلور سود سرمایه غیر واقعی در هنگام مرگ و همچنین از بین بردن پایه به ارزش فعلی. با تصویب این لایحه در ماه نوامبر ، تمام این پیشنهادات حذف شده است. اما پیش نویس لایحه احتمالاً هنوز هم در این زمینه حاوی مقررات است كه متخصصان املاک و مستغلات دیگر از پرداخت مالیات خالص سرمایه گذاری (NII) (در حال حاضر 3. 8 ٪) در مورد درآمد عملیاتی املاک و سود سرمایه از فعالیت های مالکیت املاک معاف نیستند. این امر منجر به مالیات اضافی برای مالکین املاک و مستغلات ، توسعه دهندگان و مدیر صندوق می شود و در صورت بحث و گفتگو در مورد این لایحه باید با دقت تماشا شود.

استراتژی های زیست محیطی ، اجتماعی و حاکمیتی

تمرکز مداوم بر روی ابتکارات زیست محیطی، اجتماعی و حاکمیتی (ESG) در شرکت ها در همه صنایع، به دلیل تکرار بیشتر تأثیرات فاجعه بار تغییرات آب و هوا و عدالت اجتماعی جایگاه برجسته تری در گفتمان آمریکایی پیدا کرده است. ESG در صنعت املاک و مستغلات جدید نیست. REITS عمومی و مدیران دارایی های بزرگ چندین سال است که گزارش های مفصلی را در مورد استراتژی ها و ابتکارات ESG خود منتشر می کنند. چیزی که جدید است و باید برای سرمایه گذاران و اپراتورهای غیرعمومی املاک و مستغلات نیز در کانون توجه قرار گیرد، ادغام ESG در نگرش ها و فرآیندهای شرکت املاک و مستغلات است. ESG دیگر یک فعالیت «احساس خوب» نیست و دیگر اختیاری نیست. مستاجرین به طور فزاینده ای ESG را هنگام انتخاب فضا در نظر می گیرند، تا حدی به این دلیل که کارکنان آنها اصرار دارند در املاکی باشند که نه تنها یک محیط سالم را فراهم می کنند، بلکه مدیریت می شوند تا ردپای کربن آنها را کاهش دهند. ارائه دهندگان سرمایه بدهی و سهام، تجزیه و تحلیل آسیب پذیری های مرتبط با آب و هوا را در دقت معاملات خود لحاظ می کنند. سیل های اخیر، آتش سوزی ها و گرمای شدید مستاجران (و بیمه گران آنها) را مجبور می کند تا آسیب پذیری های اموال را به سرعت ارزیابی کنند. موارد زیر را در نظر بگیرید:

• نظارت بر تخصیص املاک و مستغلات نهادی 2021 Hodes Weill نشان می دهد که 49 درصد از سرمایه گذاران در سراسر جهان، سیاست های ESG سرمایه پذیر را در نظر می گیرند.
• روندهای نوظهور ULI در سال 2022 در املاک و مستغلات نشان می دهد که 82 درصد از پاسخ دهندگان به نظرسنجی هنگام تصمیم گیری های عملیاتی یا سرمایه گذاری، عناصر ESG را در نظر می گیرند.
• گزارش اخیر JLL نشان داد که مستاجران دفتر هنگام انتخاب فضا، فعالیت های ESG مالک را در نظر می گیرند، به ویژه بر روی پایداری ساختمان و تلاش ها برای ایجاد یک محیط کاری سالم، از جمله جریان هوای با کیفیت تمرکز می کنند.
• یک مطالعه Cushman & Wakefield نشان داد که فروشندگان در ساختمان های اداری دارای گواهینامه LEED کلاس A ۲۵٪ قیمت بالاتری به ازای هر فوت مربع و ۷۷٪ قیمت های بالاتر در ساختمان های اداری دارای گواهینامه LEED کلاس B نسبت به ساختمان های فاقد گواهینامه دارند.

مالکیت و مدیریت شرکت املاک و مستغلات باید تمام اجزای ESG را بیاموزد و برنامه ای برای اولویت بندی اجرای سیاست ها و ابتکارات ایجاد کند. سرمایه گذاری اولیه بازپرداخت می شود زیرا این شرکت ها مستاجران و سرمایه را در سمت درآمد جذب می کنند و هزینه های عملیاتی را کاهش می دهند. در عین حال این صنعت پایداری زیست محیطی، انعطاف پذیری دارایی، فراگیری و رشد نیروی کار، مشارکت جامعه و شفافیت را تقویت خواهد کرد.

بلوغ Proptech

طی یک دهه گذشته ، صنعت Proptech با افزایش نوآوری در محرک سرمایه در املاک و مستغلات مسکونی و تجاری منفجر شده است. طبق اعلام مرکز فناوری و نوآوری املاک و مستغلات ، بیش از 32 میلیارد دلار در سال 2021 سرمایه گذاری شده است. از این تعداد ، 49 ٪ در بازار مسکونی متمرکز شده است ، از جمله لیست خدمات ، بازارها و کارگزاری وام. 19 ٪ در ساخت و ساز ؛21 ٪ در چند خانواده ؛و 8 ٪ در بخش تجاری. Adam Schuit از گروه سرمایه گذاری گروه A/O Proptech اظهار داشت که دلارهای تجاری در درجه اول در چند زمینه مهم خرج شده است:

• درگاه های لیست تجاری
• لیزینگ فضاهای همکاری به گونه ای که شرکت ها بتوانند فضایی را برای کارمندان کار در خارج از دفتر پیدا کنند
• مدیریت دسترسی ، مکانیسم های قفل درب و ردیابی اشغال ، که به مدیریت ابزار مرتبط است
• سیستم های تصفیه هوا و اندازه گیری کیفیت هوا
• روشنایی هوشمند ، از جمله استفاده از هوش جایگزین برای یادگیری در مورد استفاده در قسمت های مختلف ساختمان 24/7 و کاهش هزینه های ابزار

به همان اندازه که توسعه فن آوری های جدید برای کارآمدتر کردن مشاغل و کاهش هزینه ها مهم است ، افزایش پذیرش توسط صنعت است. زمینه های کلیدی برای سال 2022 شامل مختل کردن ناکارآمدی در منشأ وام تجاری با ترکیب خودکار و سازماندهی عملکرد املاک و داده های بازار برای تولید مدل های زیر نویس ، و نشانه گذاری املاک و مستغلات تجاری است که در آن مالکیت در یک دارایی به تعداد مشخصی از نشانه ها تقسیم می شود. توکن سازی می تواند انقلابی در نحوه مالکیت واقعی و سرمایه گذاری سرمایه داشته باشد و سیستم فعلی اثبات عنوان و بیمه عنوان را با استفاده از زنجیره بلوک برای ثبت نشانه ها کاملاً مختل کند.

پیمایش از طریق تغییر و عدم اطمینان

با استثنائات اندک ، تقاضا برای فضا در انواع املاک زیاد است و اصول اولیه به سال 2022 می رسد. یک اقتصاد بهبودی و بازار شغلی قوی از اجاره و اشغال بالاتر پشتیبانی می کند. منابع سرمایه ای که در سال 2021 حجم معاملات را به ثبت رسانده اند ، هنوز در آنجا هستند و انگیزه بیشتری برای جستجوی پرچین تورم دارند. حجم معاملات امسال احتمالاً سوابق را دوباره خراب می کند. با این حال ، در میانه تا بلند مدت ، خروج از محرک مالی و پولی این پتانسیل را دارد که یک محیط سرمایه گذاری در حال تغییر ایجاد کند و ارائه دهندگان سرمایه باید برای شناسایی و قیمت گذاری خطرات طولانی مدت ، به ویژه پیش بینی شرایط بازار ، حفر شوند ، به ویژه در هنگام پیش بینی شرایط بازارسرمایه گذاری مجدد یا خروج از یک سرمایه گذاری. این امکان وجود دارد که ما وارد یک دوره طولانی برای افزایش نرخ بهره ، تورم بالاتر ، نقدینگی پایین و کاهش بازده سرمایه گذاری واقعی شویم. اگر محیط خطرناک تر به نظر برسد ، نرخ سرمایه در نهایت می تواند افزایش یابد و بر ارزش دارایی تأثیر منفی بگذارد. با وجود این روندها ، املاک و مستغلات همچنان یک بازی با ارزش نسبی است و همچنان به جذب سرمایه داخلی و خارجی قابل توجه برای آینده قابل پیش بینی ادامه خواهد داد.

از آنجا که این تغییرات اساسی اقتصادی در طولانی مدت اتفاق می افتد ، صاحبان املاک و اپراتورها روی موضوعات فوری تر تمرکز می کنند. هیچ کس نمی تواند به طور مؤثر تجارت خود را بدون استعداد مناسب اداره کند و جستجوی و حفظ استعداد دشوارتر شده است. گردش مالی بالاتر به معنای هزینه های استخدام و آموزش بالاتر و عملیات کم کارآمد است. این صنعت باید خود را به یک نیروی کاری متنوع تر باز کند ، که بینش و نوآوری جدیدی را به همراه خواهد داشت. و مدیریت باید زمان بیشتری را صرف آموزش رسمی ، پیشرفت شغلی و برنامه های مربیگری کند.

شاید مهمترین و طولانی ترین روند برای صنعت ما ESG باشد. همانطور که گفته شد ، نیاز فوری ارزیابی مقاومت در برابر املاک در برابر نیروهای تغییر آب و هوا است. اما ما فقط در صدر تلاش های چشمگیر برای پایدارتر ساختمانها هستیم و ردپای کربن صنعتی را کاهش می دهیم که در حال حاضر سهم ناچیزی از انتشار گازهای خانه سبز را به شما کمک می کند. در دراز مدت شاید بزرگترین تهدید تغییرات آب و هوا برای صنعت ، مهاجرت مردم به دور از بازارهایی باشد که مستعد ابتلا به آب و هوای شدید هستند و همچنین به نظر می رسد برخی از گرانترین و سریعترین بازارهای در حال رشد در کشور است. مؤلفه های اجتماعی و حاکمیتی ESG نیز از اهمیت بیشتری برخوردار هستند ، که برای صنعتی طبیعی است که هدف آنها ، ایجاد مکان های عالی برای زندگی و کار افراد است. موفقیت همه سرمایه گذاری های املاک و مستغلات به طور یکپارچه با رشد موفقیت آمیز جوامع آنها مرتبط است. ESG در نهایت در کلیه فرآیندهای تجاری املاک و مستغلات ، نه فقط مدیریت املاک بلکه معیارهای اعتباری وام دهندگان و ارائه دهندگان سهام نهادی ، غرق خواهد شد.

سرانجام ، صنعتی که چندین دهه در برابر فناوری مقاومت کرده است ، سرانجام این سقوط را به خود اختصاص داده است. این امر باعث نوسازی فرآیندهای باستانی ، کارآمدتر شدن عملیات و کاهش هزینه ها می شود. فناوری تلاشهای پایداری را تسریع می کند و سازمانها را بهتر به سرمایه متصل می کند. اگر توکینیزاسیون را به خود اختصاص دهد ، نحوه متعلق به املاک کاملاً مختل می شود. سؤال اساسی این است که آیا در آینده املاک و مستغلات تجاری وجود خواهد داشت ، یا اینکه ما فقط آواتارهای خود را به فضاهای مجازی برای کار ، خرید و سرگرمی می فرستیم - تحقق نهایی کار از خانه. تا آن زمان ، سرمایه گذاران در RealVerse متمرکز بر نظارت دقیق نرخ بهره و تورم در تدوین استراتژی های جدید برای حفظ بازده بلند مدت در یک محیط پس از حذف خواهند بود.

درباره جوزف روبین

جوزف روبین تجربه کار با معاملات املاک و مستغلات ، حاکمیت و گزارشگری و بازسازی بدهی پریشانی را دارد.