آیا حداقل قوانین اندازه زیاد اهمیت دارد؟

حداقل قوانین اندازه قطعه اصلی منطقه بندی معاصر ایالات متحده است. با وجود همه گیر بودن آنها ، ما در مورد نحوه عملکرد آنها در عمل بسیار کمی می دانیم. آیا این قوانین به سادگی منعکس کننده آنچه بازار بدون مقررات ایجاد می کند؟یا آیا آنها به طور فعال اندازه های زیادی را مجبور می کنند تا بزرگتر شوند؟در مقاله جدیدی برای مرکز Mercatus در دانشگاه جورج میسون ، همکار من سلیم فرت و من تصمیم گرفتیم بررسی کنیم که آیا حداقل اندازه مقدار زیادی در واقع الزام آور است یا خیر. یعنی آیا این قوانین در واقع بر تصمیمات اتخاذ شده توسط توسعه دهندگان تأثیر می گذارد؟

بیایید با برخی از زمینه های اساسی شروع کنیم: حداقل قوانین اندازه قطعه تعیین می کند که یک توسعه دهنده چگونه می تواند مقدار زیادی را تقسیم کند. زیرمجموعه LOT یک مسئله پیروز است ، اما برای شکلی که محله ها می گیرند بسیار مهم است. تعداد کوچک و 1400 فوت مربع اجازه می دهد تا خانه ها و خانه های اسلحه و خانه های اسلحه. اینها انواع ساختمانی هستند که با اقتصاد در زمین ، مسکن را ارزان و بار زیرساخت ها نگه می دارند. آنها همچنین تمایل دارند که درآمد مالیاتی بیشتری ، هکتار برای هکتار را برای تأمین بودجه خدمات دولتی محلی تولید کنند. تراکم بالاتر آنها همچنین محله های شهری قابل پیاده روی و مخلوط را قابل استفاده می کند. از طرف دیگر ، 5000 فوت مربع بزرگ ، استاندارد در حومه جنگ پس از جنگ ایالات متحده است. این تعداد بزرگتر به این معنی است که کمتر خانه ها می توانند در یک منطقه معین قرار بگیرند ، که باعث ایجاد محیط زیست و تفکیک کاربردهای زمین مانند مسکونی و تجاری می شود.

خانه های اسلحه یک خانه از نظر تاریخی مشترک در شهرهای ساحل خلیج فارس از جمله هیوستون است. طبق بسیاری از قوانین با حداقل اندازه در حومه شهر ، این خانه ها غیرقانونی خواهند بود.

بر خلاف اکثر قوانین منطقه بندی ، حداقل قوانین اندازه قطعه قرن ها بوده است. در واقع ، برخلاف بسیاری از قوانین طراحی ، آنها در بسیاری از موارد هدف روشنی را ارائه می دهند: در مناطق شهری ، تعداد زیادی ریز یا بسیار نامنظم می توانند حقوق مالکیت را فازی کنند. در مناطق روستایی ، شما به چیزهای زیادی نیاز دارید تا با خیال راحت چیزهایی مانند مخازن سپتیک و چاه ها را برای آب آشامیدنی در خود جای دهید. اما مانند بسیاری از قوانین پهنه بندی ، این قوانین معقول از نظر تاریخی اغلب برای خدمت به اهداف مشکوک تبدیل شده اند: در بیشتر شهرهای ایالات متحده ، از حداقل تعداد زیادی از اندازه های زیادی برای افزایش قیمت های مسکن یا اجرای گسترش گسترده استفاده می شود.

اما آیا در واقع قوانین اندازه حداقل تعداد زیادی اندازه زیادی را افزایش می دهد؟از نظر آن ، این ممکن است یک سؤال عجیب به نظر برسد: چرا ، اگر آنها اندازه زیادی را افزایش نمی دادند ، شهرها این قوانین را در مورد کتاب ها خواهند داشت؟اما این می تواند اینگونه باشد که برنامه ریزان (یا دقیق تر ، مشاوران برنامه ریزی) به دلیل حاکمیت به سادگی در حال تصمیم گیری هستند و حداقل اندازه های زیادی را تقریباً در آنچه بازار از قبل می خواهد فراهم کند ، تعیین می کنند. اگر اینگونه باشد ، تمام تحقیقات در مورد چگونگی افزایش حداقل اندازه های زیادی قیمت خانه یا افزایش مسیر رانندگی را می توان انجام داد.

برای پاسخ به این سؤال ، ما به چهار حومه تگزاس نگاه کردیم که طی 30 سال گذشته رشد و توسعه انفجاری را تجربه کرده اند: Round Rock ، Pflugerville ، Frisco و Pearland. ما این شهرها را انتخاب کردیم زیرا هرکدام حداقل قوانین اندازه کافی ، داده های بسته با کیفیت بالا ، رشد جمعیت اخیر و زمین های توسعه نیافته را داشتند که برای توسعه در دسترس است.

با داده های بسته در دست ، ما اندازه واقعی هر بسته را با حداقل اندازه قانونی آن مقایسه کردیم. آنچه ما به دنبال آن بودیم ، غلظت غیرمعمول زیادی بود که اندازه آنها دقیقاً یا بسیار نزدیک به حداقل قانونی بود.

منطق پشت این را می توان با قیاس نشان داد. یک فروشگاه مواد غذایی را تصور کنید که سیب را می فروشد ، و می توانید وارد شوید و آنها را انتخاب کنید و هر شماره ای را که دوست دارید خریداری کنید. اگر می خواهید مشتریانی را که سیب خریداری کرده اند را روی تعداد سیب خریداری شده و نتایج را بررسی کنید ، ممکن است انتظار داشته باشید که توزیع بسیار متنوعی از نتایج را مشاهده کنید. از طرف دیگر ، به دلایلی فرض کنید که این فروشگاه حداقل خرید سه سیب را تحمیل کرده است. شما می توانید به همان اندازه که دوست دارید خریداری کنید ، اما فروشگاه به هیچ وجه سیب به شما نمی فروشد مگر اینکه حداقل سه مورد خریداری کنید. اکنون انتظار داریم شاهد تمرکز غیرمعمول مشتریان باشد که دقیقاً سه سیب را خریداری می کنند ، زیرا این تعداد شامل کسانی خواهد بود که در غیر این صورت ممکن است یک یا دو سیب را انتخاب کنند.

به همین ترتیب ، اگر غلظت خانه هایی بر روی تعداد زیادی وجود داشته باشد که تقریباً دقیقاً مساحت قانونی باشد ، این نشانه این است که توسعه دهندگان ممکن است در غیر این صورت تصمیم به توسعه تعداد کمتری داشته باشند ، اما از این کار منع شده اند.

اگر مساحت زیادی در زیر یا به سختی بالاتر از حداقل (کمتر از 110 درصد) قانونی باشد ، ما استنباط کردیم که حداقل تنظیم اندازه قطعه اثر الزام آور بر اندازه قطعه دارد. این موارد نشان می دهد که توسعه دهنده مجبور است تسکین نظارتی (به عنوان مثال ، واریانس) را دنبال کند یا به سختی حداقل الزامات را برآورده کند. احتمالاً توسعه دهنده ممکن است تصمیم داشته باشد که قوانین کمتری را در این قوانین غایب کند. اگر مقدار زیادی بالاتر از حداقل (110 تا 120 درصد) باشد ، ما این قانون را به عنوان بالقوه الزام آور تفسیر کردیم. اگر چیزهای زیادی بالاتر از حداقل (بیش از 120 درصد) باشد ، ما این را به عنوان شواهدی تعبیر کردیم که این قانون الزام آور نیست. یعنی احتمالاً عامل تعیین کننده در اندازه لوط نبود.