تشکیل بورس بین المللی

در این توجیهی ، ما به تغییر در رژیم سرمایه گذاری املاک و مستغلات انگلستان (REIT) معرفی شده توسط قانون مالی انگلیس 2012 و نحوه شرکت های جرسی و بورس بین المللی (TISE) (که قبلاً به عنوان بورس اوراق بهادار جزایر کانال شناخته می شد ، تمرکز می کنیم. یا CISE) ممکن است برای تسهیل ساختارهای REIT استفاده شود. از زمان آرامش رژیم REIT انگلستان ، بدل کریستین به عنوان مشاور جرسی و/یا اسپانسر لیست Tise در رابطه با اکثریت REIT های جدید که در TISE ذکر شده اند ، عمل کرده است.

• تغییرات معرفی شده توسط قانون مالی انگلیس 2012 ، تشکیل تعدادی از REIT های جدید ، از جمله REIT ها را تشویق کرده است که تحت شرایط واجد شرایط تحت رژیم قدیمی قرار نمی گرفتند ، مانند سرمایه گذاری مشترک و REITS اسیر و REITS به منظور ساختدارایی خاص و خرید نمونه کارها.
• REITS که برای یک مجموعه خاص از سرمایه گذاران تشکیل شده است می تواند لیست اصلی (یا تنها) خود را در مورد TISE با هزینه قابل توجه و سایر مزایای ، از جمله یک روند لیست ساده ، کاهش الزامات افشای و عدم نیاز اجباری برای تعیین یک مشاور مستقل شرکت بدست آورد. New REIT ها به دنبال برخی از نقدینگی بدون هزینه مرتبط با لیست اصلی بازار هستند ، ممکن است به دنبال پذیرش در بازار سرمایه گذاری جایگزین (AIM) باشند. در این شرایط ، یک لیست دوتایی کم هزینه در TISE ممکن است مزایای خاصی را ارائه دهد زیرا Tise یک بورس اوراق بهادار شناخته شده است در حالی که به عنوان مثال ، هدف نیست.
• شرکت های شرکت کننده جرسی یک انتخاب محبوب برای لیست های لندن است و بدون در نظر گرفتن انتخاب بورس ، ممکن است به عنوان وسیله ای برای New REITS مورد استفاده قرار گیرد.
• در میان تغییرات مختلف قانونگذاری ، هزینه ورود/تبدیل 2 ٪ از بین رفته است ، اکنون یک دوره فیض سه ساله برای واجد شرایط بودن به عنوان یک شرکت غیر نزدیک برای اهداف REIT در انگلستان وجود دارد و پول نقد یک دارایی "خوب" برای مانده حساب در نظر گرفته می شودآزمون دارایی های تجاری. این تغییرات برای تسهیل ورود به رژیم REIT شرکت های نوپا و شرکت های دارایی SME طراحی شده است.
• وضعیت REIT مزایای خاصی را از جمله امکان خاموش کردن مؤثر بدهی های نهفته CGT و پیوستن به یک برند شناخته شده در سطح جهانی ، از این رو توانایی جذب سرمایه بین المللی را بهبود می بخشد. REITS اکنون ممکن است در REIT های دیگر نیز سرمایه گذاری کند ، که این امر باعث می شود REITS بتوانند بودجه را از طریق سرمایه گذاری های مشترک و ترتیبات سرمایه گذاری جمع آوری کنند.
• REIT یکی از معدود ساختارهای سرمایه گذاری است که از هزینه CGT غیر مقیم در مورد دفع اموال مسکونی انگلیس مستثنی است ، که به سرمایه گذاران خارجی این امکان را می دهد تا بی طرفی مالیاتی را در رابطه با سرمایه گذاری های املاک و مستغلات مسکونی خود حفظ کنند.

بررسی اجمالی REITS توسط قانون مالی انگلیس 2006 به منظور ارائه روش کارآمد مالیاتی برای سرمایه گذاران برای به دست آوردن قرار گرفتن در معرض دارایی تجاری معرفی شد. این رژیم مالیاتی ویژه در تاریخ 1 ژانویه 2007 به اجرا در آمد و تا فوریه 2007 ، نه نفر از بزرگترین شرکت های دارایی در انگلستان به وضعیت REIT تبدیل شده بودند. آرامش رژیم REIT که توسط قانون مالی 2012 معرفی شده است ، علاقه شرکت های کوچک و متوسط املاک و همچنین کلوپ های کوچک یا سرمایه گذاری های مشترک بین سرمایه گذاران نهادی را به خود جلب کرده است. آمار و ارقام اخیر نشان می دهد که قبل از سال 2012 ، تقریباً سه چهارم از سرمایه گذاران REIT داخلی بودند ، در حالی که امروز تقریباً سه چهارم از خارج از کشور هستند.

دولت انگلستان در آوریل 2014 رژیم REIT انگلستان را با استفاده از REITS در تعریف "سرمایه گذار نهادی" آرام کرد. این بدان معناست که هم REIT های انگلستان و هم معادل های خارجی آنها قادر به سرمایه گذاری در REIT هستند بدون اینکه باعث نقض قانون شرکت غیر بسته شود (به تصویر زیر مراجعه کنید).

علاوه بر جذابیت برند REIT در سطح جهانی ، که باید توانایی شرکت های واجد شرایط جدید برای جمع آوری سرمایه از یک سرمایه گذار بین المللی گسترده تر را بهبود بخشد ، تبدیل به REIT ممکن است برای شرکت های موجود با سود سرمایه نهفته نیز جذاب باشد. تبدیل آنها می توانند به طور موثری بدهی های احتمالی CGT را که ممکن است در کتاب های خود داشته باشند ، از بین ببرد بدون اینکه به اتهام یا مجازات اضافی وارد شود.

مدل REIT در ابتدا در سال 1960 در ایالات متحده پیشگام شد تا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قابل توجهی در سطح درآمد قابل دسترسی برای طیف گسترده ای از سرمایه گذاران باشد ، اما تا سال 1992 بازار REIT ایالات متحده فقط به موفقیت متوسط دست یافته بود و ارزش آن را داشت2 میلیارد دلار آمریکا. با این حال ، پس از ساده سازی و نوسازی رژیم REIT ایالات متحده ، جایی که محدودیت هایی در گسترش اوراق بهادار برداشته شد ، سرمایه گذاری ها از بین رفت و اندازه بازار ایالات متحده اکنون بیش از 1 تریلیون دلار آمریکا است. 1

مالیات REIT در انگلستان ، REIT در واقع یک شرکت دارای لیست مالیات بریتانیا است که دارای "تجارت اجاره ملک" است ، به معنای بخش 104 قانون مالی انگلیس 2006. درآمد اجاره REIT و سود سرمایه ناشی از آنواجد شرایط بودن اجازه تجارت مشمول مالیات شرکت های انگلستان نیست (هیچ مشاغل غیر واجد شرایط مشمول مالیات شرکت به روش معمول است). سود سهام از تجارت واجد شرایط REIT به عنوان توزیع درآمد املاک (PID) شناخته می شود و در سطح سهامدار REIT مالیات می شود ، در حالی که افراد مقیم انگلیس با نرخ حاشیه ای قابل استفاده در مالیات بر درآمد از PID مالیات می گیرند و شرکت ها با نرخ مالیات شرکت غالب مالیات می گیرندبشرPID ها منوط به مالیاتی با نرخ اساسی مالیات بر درآمد (که بر خلاف کل مسئولیت سرمایه گذار در مورد مالیات بر PID تعیین شده است) ، اگرچه معافیت از مالیات نگهدارنده در جایی که سرمایه گذار مشمول مالیات شرکت است یا معافیت مالیاتی است ، معافیت مالیاتی است. بشر

REIT ها به ویژه برای ارگان های معاف مانند خیرین و صندوق های بازنشستگی جذاب هستند ، زیرا سرمایه گذاری در REIT با حذف "دو لایه" مالیات ، هزینه های مالیاتی سرمایه گذاری غیرمستقیم را از طریق یک وسیله نقلیه شرکت به حداقل می رساند ، از این رو آینه ای از درمان مالیاتی سرمایه گذاری در واقعی است. املاک مستقیم یا از طریق وسیله نقلیه شفاف مالیاتی. نگه داشتن املاک و مستغلات در REIT ارزش سهامداران را تقریباً 27 ٪ برای صندوق بازنشستگی انگلیس ، ISAS و Sovereign سرمایه گذاران ، در مقایسه با بازده از املاک و مستغلات که از طریق یک شرکت معمولی با مالیات بریتانیا برگزار می شود ، افزایش می دهد. 2

در صورت توزیع توزیع به شخصی که یا سود 10 ٪ یا بیشتر از سهام REIT یا سود سهام یا سود سهام یا 10 ٪ یا بیشتر از حق رأی را کنترل کند ، یک REIT مشمول مالیات خواهد بود. با این حال ، در صورت انجام اقدامات پیشگیری مناسب ، این هزینه مالیاتی را می توان از بین برد یا کاهش داد.

CGT انگلستان در مورد املاک و مستغلات مسکونی به دنبال مشاوره توسط خزانه داری انگلستان و HMRC که در ژوئن سال 2014 به پایان رسید ، با هدف رسیدگی به عدم تعادل بین درمان مالیاتی ساکنان انگلستان و غیر مقیم ، دولت انگلستان هزینه CGT را برای سرمایه گذاران مقیم غیر انگلیس معرفی کرددر املاک مسکونی انگلستان در رابطه با هرگونه دفع تکمیل شده در تاریخ یا بعد از 1 آوریل 2015اعتماداین هزینه علاوه بر هزینه CGT موجود برای املاکی که مشمول مالیات سالانه انگلیس در مسکن های پاکت شده (ATED) هستند ، است.

بر خلاف رژیم ATED که در آن معافیت خاصی برای مشاغل اجاره ملک وجود دارد ، هزینه جدید CGT بدون در نظر گرفتن استفاده از آنها ، در مورد انواع املاک اعمال می شود. علاوه بر این ، دفع چندین خانه در یک معامله واحد از شارژ جدید CGT مستثنی نیست. این در تضاد با رژیم SDLT انگلستان است که در آن معامله فروش شامل شش یا بیشتر از املاک مسکونی جداگانه به عنوان یک معامله زمین غیر مسکونی با جذب نرخ مالیات کاهش می یابد.

با این حال ، دولت انگلستان تأیید کرده است که قصد ندارد هزینه جدید CGT را به REITS و صندوق های سرمایه گذاری متنوع و شرکت های بسته افزایش دهد.

معیارهای واجد شرایط اصلی برای REIT به منظور صلاحیت رژیم فعلی REIT ، یک شرکت دارای املاک و مستغلات باید شرایط "شرکت" زیر را برآورده کند:

• اقامت مالیاتی: صرف نظر از محل اختلاط آن ، باید فقط در انگلیس برای اهداف مالیاتی مقیم شود.
• پایان بسته: این باید یک شرکت سرمایه گذاری بسته باشد.
• لیست: باید سهام خود را ذکر کرده یا در تجارت در بورس اوراق بهادار (که در میان دیگران ، LSE ، TISE و AIM) را نیز در تجارت معامله یا پذیرفته است.
• شرکت نزدیک: باید مالکیت سهم متنوعی داشته باشد به گونه ای که شرکت یک شرکت "نزدیک" نباشد (به طور گسترده ، یک شرکت نزدیک شرکتی است که توسط پنج یا کمتر سهامدار کنترل می شود). سرمایه گذاران نهادی ، دولت های حاکم و سایر سرمایه گذاران متنوع قادر به نگه داشتن سهام در REIT هستند ، بدون اینکه نگران نقض REIT قانون نزدیک شرکت باشند. این شرکت سه سال از انتخابات REIT برای برآورده کردن نیاز شرکت غیر بسته است. در پایان دوره سه ساله ، اگر این شرط به دلایل قانونی برآورده نشده باشد ، به شرکت اجازه داده می شود رژیم REIT را بدون مجازات ترک کند.
• شرکت مجرد یا گروه: یک REIT می تواند یک شرکت واحد یا گروهی از شرکت های اصلی باشد و تمام شرکتهای تابعه 75 ٪ آن بخشی از "گروه REIT" را تشکیل می دهند. REIT همچنین ممکن است با سایر سرمایه گذاران وارد یک سرمایه گذاری مشترک شود ، به شرط آنکه REIT حق داشته باشد حداقل 40 ٪ از سود موجود برای توزیع در رابطه با دارایی های واجد شرایط اساسی را داشته باشد.
• کلاس های اشتراک: این فقط باید یک کلاس واحد از سهام عادی داشته باشد (اگرچه غیر رای گیری ، سهام ترجیحی نرخ ثابت علاوه بر سهام معمولی مجاز است).
• وام ها: هرگونه وام به REIT باید به گونه ای باشد که سود قابل پرداخت به نتایج تجارت شرکت وابسته نباشد یا از بازده تجاری معقول فراتر رود. شرایط وام نباید وام دهنده را به سهم سود بدهد.

علاوه بر این ، شرایط "تجارت" زیر باید برآورده شود:

• اجازه تجارت: این باید حداقل سه ملک تولید درآمد اجاره داشته باشد. یک ملک واحد با حداقل 3 واحد اجازه قابل قبول خواهد بود.
• ارزش ملک واحد: هیچ ملک واحد نباید بیش از 40 ٪ از کل ارزش واجد شرایط بودن REIT را نشان دهد.
• اشغال املاک: تجارت اجازه نباید شامل هیچگونه املاک اشغال شده توسط REIT یا هر شرکتی باشد که سهام آنها "به" REIT "است.
• توزیع: حداقل 90 ٪ از درآمد مشمول مالیات آن از واجد شرایط بودن تجارت خود باید هر سال به سهامداران REIT توزیع شود ، چه به صورت نقدی و چه از طریق سود سهام. 100 ٪ از PID های دریافت شده از REIT دیگر باید به سهامداران REIT توزیع شوند.
• درآمد ناخالص: حداقل 75 ٪ از درآمد ناخالص آن (نه سود سرمایه) باید از واجد شرایط بودن آن باشد.
• دارایی ناخالص: حداقل 75 ٪ از دارایی های ناخالص گروه REIT باید دارایی هایی را که در تجارت اجاره ملک درگیر است ، تشکیل دهد. اکنون می توان پول نقد را در آزمون 75 ٪ ناخالص درج قرار داد ، که باعث می شود جمع آوری وجوه و دسترسی به رژیم با راه اندازی REITS آسان تر شود.
• نسبت هزینه سود/تأمین اعتبار: REIT ها موظفند نسبت هزینه تأمین مالی حداقل 1. 25: 1 را حفظ کنند. فقط بهره وام و پرداخت های مبادله منظم به منظور محاسبه سود به نسبت هزینه تأمین مالی استفاده می شود ، در حالی که سایر هزینه های مالی حسابداری بی توجه است.

ایجاد REIT با استفاده از یک شرکت جرسی استفاده از یک شرکت جرسی به عنوان وسیله نقلیه REIT ممکن است مزایای خاصی را نسبت به معادل انگلیس خود ارائه دهد. هنگام در نظر گرفتن انتخاب صلاحیت ، عوامل زیر مرتبط هستند:

• اقامت مالیاتی: قانون مالیات جرسی به طور خاص اجازه می دهد یک شرکت جنجالی جنجالی فقط در انگلیس ساکن باشد. بر این اساس ، آزمون اقامت مالیات REIT می تواند برآورده شود.
• CREST: CREST Settlement برای سهام در یک شرکت Incorporated Jersey در دسترس است.
• وظیفه تمبر: بدون پرداخت مالیات بر وظیفه تمبر یا تمبر در انتقال سهام در یک شرکت جرسی قابل پرداخت است به شرط آنکه ثبت سهم در خارج از کشور حفظ شود.
• قانون شرکت جرسی: قانون شرکت جرسی مبتنی بر قانون شرکت انگلیس است اما با انعطاف پذیری اضافی ، به ویژه در مورد پرداخت سود سهام و نگهداری از مقررات سرمایه. سود سهام ممکن است از هر منبعی (به غیر از ذخیره بازپرداخت سرمایه یا حساب سرمایه اسمی) به دلیل رضایت از یک آزمون پرداخت بدهی جریان نقدی پرداخت شود و هیچ الزامی برای پرداخت از سود قابل توزیع وجود ندارد. علاوه بر این ، هیچ حقوقی قبل از تصرف قانونی یا قوانین کمک مالی وجود ندارد.
• پنل تصرف: کد شهر در مورد تصرف و ادغام برای یک پیراهن موجود در REIT بر اساس این که مدیریت و کنترل اصلی آن در انگلیس خواهد بود (برای برآورده کردن آزمون اقامت مالیاتی) اعمال می شود.
• مالیات جرسی: یک REIT گنجاننده جرسی مشمول مالیات بر درآمد جرسی نیست.
• وسایل نقلیه شرکتی: علاوه بر شرکت های استاندارد ، قانون جرسی همچنین شرکت های سلولی محافظت شده و گنجانیده شده را فراهم می کند. یک ساختار شرکت سلولی ممکن است برای REIT به دنبال حلقه دارایی های حصار و بدهی های مربوط به خصوصیات مختلف یا ارائه مجموعه های مختلف سرمایه گذاران با قرار گرفتن در معرض انواع مختلف املاک در یک بستر واحد باشد.
• آیین نامه: صندوق های تنظیم نشده جرسی نمایانگر یک وسیله نقلیه صندوق سرمایه گذاری مناسب است که در آن REIT توسط تعداد کمی از سرمایه گذاران نهادی تشکیل می شود. آنها با حداقل سرمایه گذاری 1 میلیون دلار یا معادل ارز ، آنها به سمت سرمایه گذاران پیشرفته هدف قرار می گیرند و به طور خاص برای استفاده به عنوان یک محصول لیست ارز طراحی شده اند ، اگرچه بدون سطح اضافی از مقررات در جرسی. برای REITS که مایل به جذب سرمایه گذاران با ارائه یا قرار دادن سهام ذکر شده است ، جرسی چندین محصول وجوه را با سطوح مختلف مقررات ارائه می دهد. مناسب ترین برای ساختار REIT صندوق های متخصص جرسی (به طور کلی با حداقل سرمایه گذاری 100000 دلار آمریکا یا معادل ارز) و جرسی وجوه ذکر شده (بدون حداقل سرمایه گذاری ، اما درجه بالاتری از بررسی در رابطه با حامی و مدیر/مدیران صندوق). برای کسب اطلاعات بیشتر ، لطفاً صندوق های سرمایه گذاری جرسی ما را ببینید: یک مرور کلی.

لیست REIT در لیست رسمی TISE همانطور که توسط سازمان بین المللی بورس اوراق بهادار محدود (TISEA) اداره می شود (TISEA) ، آرامش رژیم REIT انگلستان باعث شده است که REITS جدید را که مایل به بهره گیری از مزایای وضعیت REIT است ، اما لزوماً نیاز به سطح نقدینگی یا آرزوی ندارد. برای تحمل هزینه های مرتبط با لیست اصلی بازار لندن ، استفاده از TISE برای برآورده کردن نیاز لیست. TISE توسط HM Ruence & Gudats به عنوان "بورس اوراق بهادار شناخته شده" تعیین شده است و بنابراین برای لیست REIT ها مناسب است.

Tise ، مستقر در گورنسی ، جرسی و Isle of Man ، یک تسهیلات لیست و بازاری را برای شرکت ها فراهم می کند تا بتوانند سرمایه را از سرمایه گذاران بین المللی بر اساس یک بستر معاملاتی پیش بینی کنند. مزایای اصلی لیست در Tise در زمینه REIT و به طور کلی تر به شرح زیر است:

• قوانین لیست وسایل نقلیه سرمایه گذاری: REIT های جدید می توانند از فصل 7 قوانین لیست TISEA که برای وسایل نقلیه سرمایه گذاری اعمال می شود ، استفاده کند و TISE اختیار خود را برای چشم پوشی از الزام حساب های حسابرسی تاریخی دارد.
• پاسخگو و نزدیک: کمیته لیست و عضویت روزانه برای در نظر گرفتن برنامه های لیست ها ملاقات می کند.
• سرعت: Tisea یک فرآیند لیست ساده ارائه می دهد.
• Pragmatic: Tisea ضمن حفظ استانداردهای بین المللی مقررات صادرکننده ، رویکرد عملی را برای الزامات افشای در نظر می گیرد.
• غیر اتحادیه اروپا: TISEA در خارج از اتحادیه اروپا فعالیت می کند و بنابراین دستورالعمل های اتحادیه اروپا اعمال نمی شود.
• انعطاف پذیر: TISEA در الزامات حسابداری خود انعطاف پذیر است و نیازی به اتخاذ استانداردهای حسابداری بین المللی یا استانداردهای بین المللی گزارشگری مالی نخواهد داشت ، مشروط بر اینکه از یک استاندارد حسابداری مناسب استفاده شود که برای TISEA قابل قبول است.
• به رسمیت شناخته شده: Tise به طور رسمی توسط بسیاری از مقامات انگلیس و بین المللی شناخته می شود.
• هزینه های لیست: Tisea یک ساختار قیمت گذاری بسیار رقابتی را ارائه می دهد.
• هیچ مشاور شرکتی: هیچ الزامی برای شرکتهای ذکر شده در TISE برای تعیین یک مشاور مستقل شرکت وجود ندارد.

تجربه از زمان آرامش رژیم REIT انگلستان در سال 2012 ، بدل کریستین به عنوان مشاور جرسی و/یا اسپانسر لیست TISEA در رابطه با اکثر REIT های جدید که در Tise ذکر شده اند ، عمل کرده است. جزایر کانال Bedell Limited (BCI) در سال 1999 به عضویت TISEA پذیرفته شد. BCI یک عضو لیست 1 ، 2 و 3 است که این امکان را به شما می دهد تا به عنوان یک حامی در همه دسته بندی ها عمل کند. BCI تجربه بازیگری به عنوان حامی و/یا مشاور تعداد قابل توجهی از اوراق بهادار بدهی و صندوق های سرمایه گذاری را دارد.

[1] منبع: reit.com/nareit. داده ها از ماه مه 2017

[2] منبع: مقایسه بازده سرمایه گذار از REIT انگلستان و یک شرکت مشمول مالیات بریتانیا - Deloitte اوت 2014