درک حامی مالی املاک و مستغلات

برای افرادی که در صندوق های سهام خصوصی املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند ، حامی مالی یک مفهوم کلیدی است. به عبارت ساده ، تبلیغات سهم حامی سود از سود است. در اینجا ما خواهیم دید که چگونه تبلیغات در یک صندوق کار می کند ، اصول و ملاحظات مهم را برای سرمایه گذاران پوشش می دهد:

• • تبلیغ در صندوق املاک و مستغلات چیست؟
  • هدف از ترویج چیست؟
  • چگونه اسپانسر تبلیغ می شود؟مقدمه ای برای آبشارها
  • حامی مالی املاک و مستغلات: یک نمونه محاسبه ساده
  • چگونه چرخه اقتصادی بر ترویج تأثیر می گذارد
  • اجتناب از تبلیغ دو برابر

  تبلیغ در صندوق املاک و مستغلات چیست؟هر صندوق املاک و مستغلات دارای یک پشته سرمایه است ، که نشان دهنده یک دستور پکینگ برای چگونگی سرمایه گذاران بدهی ، سرمایه گذاران سهام و حامیان مالی است ، ریسک می کنند ، بازپرداخت می شوند و در سود شرکت می کنند.

  وام دهندگان ، مانند سرمایه گذاران بدهی یا بانک ها ، ابتدا با نرخ بهره از پیش تعیین شده پرداخت می شوند. سرمایه گذاران سهام پس از پرداخت سرمایه گذاران بدهی ، حق دریافت یک قطعه متناسب (Pro Rata) سود را دارند.

  حامیان مالی همچنین به طور معمول سرمایه گذاران عدالت در بودجه خود هستند و سرمایه را به عنوان سرمایه گذاران با پوست در بازی قرار می دهند. حامیان مالی به طور کلی بازده مشابه سایر سرمایه گذاران سهام عدالت را تا رسیدن به آستانه خاص کسب می کنند. بالاتر از این نکته ، حامیان مالی "تبلیغ" کسب می کنند. در سایر سرمایه گذاری های جایگزین ، این به عنوان علاقه حمل شده شناخته می شود.

  هدف از ترویج چیست؟به عنوان یک هزینه مبتنی بر عملکرد ، تبلیغات انگیزه و انگیزه ای برای حامیان مالی برای انجام تمام تلاش خود برای اطمینان از یک صندوق موفق و سودآور ایجاد می کند.

  این تبلیغ به حامی مالی این امکان را می دهد تا سهمی از صعود برای انجام وزنه برداری سنگین در صندوق ، مانند یافتن و مدیریت معاملات ، نوسازی دارایی ها ، مدیریت عملیات املاک و نظارت بر روابط مقیم را بدست آورد. به این معنا ، ترویج منافع اسپانسر با سرمایه گذاران را تراز می کند - همه مزایای آن در هنگام ایجاد صندوق بازده های بزرگ.

  چگونه اسپانسر تبلیغ می شود؟مقدمه ای برای جریان نقدی آبشارها از صندوق املاک و مستغلات می تواند به هر روش تقسیم شود."آبشار" یک صندوق توصیف می کند که چگونه جریان نقدی توزیع می شود و جزئیات این تبلیغ را بیان می کند.

  ما می توانیم از جریان نقدی به عنوان جریانی از آب که درون یک سطل ریخته می شود ، فکر کنیم ، که پر می شود و سپس به سطل دیگری می ریزد و یک آبشار ایجاد می کند. روش های زیادی برای ساخت آبشارها وجود دارد. بیایید به چند مؤلفه مشترک نگاه کنیم و سپس یک مثال ساده را در نظر بگیریم.

  بازگرداندن سرمایه مشارکتی به طور کلی ، اولین سطل که پر شده است ، بازگشت سرمایه کمک شده است. 100 ٪ از درآمد یک صندوق تا زمانی که مبلغی برابر با سرمایه گذاری خود دریافت نکرده باشد ، به سرمایه گذاران توزیع می شود.

  بازده های ترجیحی پس از بازگشت سرمایه مشارکت ، یک سطل برگشتی ترجیحی اغلب بازی می شود.

  بازده ارجح - که غالباً آن را پیش نویس خوانده می شود - به روشی برای توزیع سود حاصل از عملیات ، فروش یا بازپرداخت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به ذینفعان سهام ، یعنی اسپانسر و سرمایه گذاران می پردازد.

  در یک سناریوی توزیع مقدماتی ، سود ابتدا به برخی از سرمایه گذاران سهام عدالت توزیع می شود تا اینکه نرخ بازده مشخصی برای سرمایه گذاری اولیه حاصل شود. مهمتر از همه ، حامی تا زمانی که بازده مورد نظر پرداخت نشده باشد ، تبلیغی نمی کند.

  PREF ها را می توان به عنوان درصدی از بازده تجمعی سرمایه گذاری اولیه یا به عنوان چندین سهم از سهام عدالت بیان کرد.

  سرمایه گذاران عموماً ترجیح می دهند زیرا آنها مشارکت سود حامی (ترویج) را تا یک نقطه خاص محدود می کنند و به سرمایه گذاران این امکان را می دهند که از بازده زودتر در چرخه زندگی سرمایه گذاری لذت ببرند.

  نقاط شکست در برابر موانع IRR در بسیاری از آبشارهای صندوق املاک و مستغلات ، این تبلیغات "نقاط شکست" در برابر موانع IRR دارد ، به عنوان مثال:

  • • پس از بازپرداخت 8 درصدی ، سرمایه گذاران ممکن است 80 ٪ اول سود را دریافت کنند ، با این که حامی مالی 20 ٪ است
    • سپس ، پس از 14 ٪ IRR ، سرمایه گذاران 70 ٪ دریافت می کنند و ترویج اسپانسر 30 ٪ می شود

    نقاط ضعف در برابر مبلغ سرمایه گذاران صندوق های فصلی سرمایه گذاری شده اغلب نقاط ضعف مختلف ارتقاء را برای پاداش افزایش سرمایه گذاری توسط سرمایه گذاران فردی فراهم می کند و ممکن است افزایش بازده ترجیحی را برای ایجاد انگیزه در سرمایه گذاران ارائه دهد.

    به عنوان مثال ، در صندوق Trion II ، سرمایه گذاران سهام عدالت بسته به میزان شخصی که به صورت جداگانه در صندوق قرار داده اند ، سهام متفاوتی را دریافت می کنند. به طور مشخص:

    • • اگر کسی بیش از 1 میلیون دلار سرمایه گذاری کند ، 78 ٪ از جریان نقدی را دریافت می کند
      • اگر شخصی 250،000 تا 1 میلیون دلار سرمایه گذاری کند ، 76 ٪ دریافت می کند
      • اگر شخصی 50،000 تا 250،000 دلار سرمایه گذاری کند ، 74 ٪ دریافت می کند

      با ایجاد موانع مختلف سرمایه گذاری ، شرکای سرمایه گذاری های بزرگتر سهم بیشتری از سود را ارائه می دهند.

      برخی از وجوه با واریانس بسیار گسترده تر یا اصلاً هیچ نقاط ضعف متفاوتی دارند. دیدن نقاط شکست با 5 درصد تغییرات نقطه ای غیر معمول نیست ، به عنوان مثال: 70 ٪ ، 75 ٪ و 80 ٪.

      حامی مالی املاک و مستغلات: یک مثال محاسبه ساده اجازه دهید یک مثال ساده را در نظر بگیریم. [1]بگویید ما یک اسپانسر و گروهی از سرمایه گذاران سهام داریم که در مجموع 10،000،000 دلار در صندوق املاک و مستغلات کمک می کنند. اسپانسر 10 ٪ یا 1،000،000 دلار سرمایه گذاری می کند و سایر سرمایه گذاران 90 ٪ باقیمانده یا 9،000،000 دلار کمک می کنند.

      آبشار صندوق دارای سه سطل است:

      • • 10 ٪ بازده ترجیحی
        • حامی 20 ٪ پس از رسیدن به 15 ٪ IRR ارتقا می یابد
        • حامی 30 ٪ برای هر چیزی بالاتر از 15 ٪ IRR ترویج می کند

        سطل اول ساده است: به عنوان سرمایه گذاران سهام ، اسپانسر و سایر سرمایه گذاران سهم طرفدار جریان پول خود را دریافت می کنند تا زمانی که بازده 10 ٪ حاصل شود.

        در سطل دوم ، اسپانسر ابتدا 20 ٪ از مشارکت را دریافت می کند ، سپس اسپانسر سهم حرفه ای خود را از آنچه پس از پرداخت ترویج باقی مانده است ، دریافت می کند ، که 10 ٪ از 80 ٪ باقی مانده است. به همین ترتیب ، سهم کل اسپانسر برابر با 28 ٪ است که به عنوان 20 ٪ (ترویج) + 8 ٪ محاسبه می شود (10 ٪ از 80 ٪ باقی مانده پس از پرداخت ترویج). سرمایه گذاران سهام دیگر سهام Pro Rata خود را از ترازو دریافت می کنند که 100 ٪ - 28 ٪ یا 72 ٪ است.

        سطل سوم به همین روش محاسبه می شود. این اسپانسر ابتدا 30 ٪ ترویج دریافت می کند ، سپس سهم طرفدار آن از آنچه پس از پرداخت تبلیغات باقی مانده است ، دریافت می کند. محاسبه 30 ٪ + (10 ٪ * 70 ٪) یا 37 ٪ است. سرمایه گذاران سهام دیگر سهام PRO RATA خود را از این مانده دریافت می کنند ، که اکنون 100 ٪ - 37 ٪ یا 63 ٪ است.

        چگونه چرخه اقتصادی بر ترویج تأثیر می گذارد و تقسیم جریان نقدی تا کنون به 50 ٪ اسپانسر/50 ٪ سرمایه گذاران سهام مشترک می رسد؟حامیان باتجربه معمولاً فقط وقتی سرمایه گذاران 16 ٪ IRR یا بیشتر به دست آورده اند ، این سطح از ارتقاء را نشان می دهند.

        این گفته ، برای دارندگان سهام مشترک ، اغلب به این مرحله نمی رسد. هنگامی که یک پروژه پتانسیل چنین بازده بالایی را دارد ، منطقی تر است که به سرمایه گذاران ریسک کمتری ارائه دهد ، مشارکت بازگشت کمتری در جایی که هنوز هم خیلی خوب انجام می شود.

        به عنوان مثال ، اگر یک معامله یا صندوق امکان ضربه زدن به 30 ٪ IRR را داشته باشد - که در دوره های اولیه چرخه اقتصادی رایج تر است - شفابخش ها تمایل بیشتری به بارگذاری پشته سرمایه با حقوق صاحبان سهام ترجیحی دارند که 12 ٪ تا 13 درصد از آنها علاقه دارندنرخ بدون سهم سود. این ساختار بازده شدیدی را برای سرمایه گذاران فراهم می کند در حالی که به حمایت مالی از ریسک بالاتر پاداش می دهد.

        در دوره های بعدی چرخه ای که معاملات بیشتر به حدود 17 ٪ بازده در سطح پروژه مداد می شوند-که تقریباً به 14 ٪ بازده در سطح سرمایه گذار IRR ترجمه می شود-ساختار معامله یا صندوق با 12 ٪ سهام ترجیحی معنی ندارد.

        اجتناب از سرمایه گذاران مضاعف باید نسبت به احتمال وجود سناریوی مضاعف هوشیار باشد - شرایطی که جریان نقدی اساساً در معرض دو آبشار قرار دارد.

        این می تواند زمانی اتفاق بیفتد که یک اسپانسر در حالی که همزمان سرمایه گذاری در خارج از صندوق سرمایه گذاری می کند ، یک صندوق را اداره کند. در این حالت ، سرمایه گذاران در صندوق می توانند به حامی مالی تبلیغی در سطح صندوق بپردازند و همچنین در سطح معامله تبلیغی را پرداخت کنند.

        به عنوان مثال ، یک صندوق می تواند در معامله یک اپراتور محلی سرمایه گذاری کند. اگر این معامله خوب عمل کند و بازده بیش از موانع IRR مشخص شده باشد ، اپراتور محلی ترویج می کند که جریان نقدی خالص را به صندوق کاهش می دهد. اگر صندوق از مانع IRR خود فراتر رود ، مدیر صندوق ترویج می کند. هنگامی که همه چیز گفته شد و تمام شد ، این ترویج مضاعف بازده را برای سرمایه گذاران صندوق کاهش می دهد. سود قبل از دریافت سرمایه گذاران صندوق ، دو بار تقسیم شد.

        این کاری است که حامیان مالی انجام می دهند - و اغلب اوقات مورد توجه سرمایه گذاران قرار می گیرد - اما این کاری نیست که Trion Properties انجام می دهد. در حالی که وجوه ما در کنار سرمایه گذاران در معاملات فردی سرمایه گذاری می کند ، ما صعود Trion را در سطح معامله به صندوق باز می گردیم ، و ما تبلیغ خود را در مورد این معامله در مورد سرمایه گذاری صندوق انجام نمی دهیم. نتیجه: Trion فقط با دستیابی به معیارهای صندوق ، صعودی می شود. صعود ما مبتنی بر هیچ معامله خاصی نیست که در آن صندوق سرمایه گذاری می شود.

        منابع اضافی

        • • نقش صید در تراز کردن منافع-دریابید که چگونه بندهای صید می توانند بر آبشارهای توزیع تأثیر بگذارند.
          • چگونه بازده ترجیحی می تواند بر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شما تأثیر بگذارد - در مورد ساختارهای مختلف عالی بخوانید.
          • تبلیغ متقاطع در یک ساختار صندوق-بیاموزید که چگونه تبلیغ یک مدیر صندوق "از روی" استخر خواص "عبور می کند ، که می تواند ریسک سرمایه گذاران فردی را کاهش دهد.