رابطه بین ریسک و بازگشت

چرا یک ملک بازده بالاتری نسبت به دیگری ارائه می دهد؟در این مقاله عناصری برای درک و مقایسه بازده سرمایه گذاری های مختلف املاک و مستغلات فراهم شده است.

رابطه بین بازده و خطر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چیست؟

معرفی

یکی از مهمترین عناصری که باید هنگام سرمایه گذاری در نظر بگیرید ، بازگشت است. عملکرد نسبتی است که عملکرد یک سرمایه گذاری را اندازه گیری می کند. با تقسیم درآمد بر اساس مبلغ سرمایه گذاری شده بدست می آید. در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، درآمد مربوط به درآمد اجاره و مبلغ سرمایه گذاری شده به قیمت خرید است.

بنابراین قیمت کسب یکی از عناصر تعیین کننده عملکرد است. یک ارتباط مستقیم بین بازده و سطح ریسک سرمایه گذاری وجود دارد: برای همان درآمد ، سرمایه گذاران می خواهند برای سرمایه گذاری با سطح بالایی از ریسک ، قیمت کمتری بپردازند و برعکس ، یک سرمایه گذاری ایمن تر عملکرد کمتری را ارائه می دهداز آنجا که سرمایه گذاران مایل به پرداخت قیمت بالاتر برای همان سطح درآمد هستند. به طور کلی ، هرچه یک سرمایه گذاری ریسک پذیر باشد ، بازده بالاتر خواهد بود.

در املاک و مستغلات ، مانند سایر بخش های اقتصاد ، مقایسه بازده مانند مقایسه سطح ریسک است. خطرات اصلی مرتبط با املاک و مستغلات عبارتند از:

• خطر جای خالی: خطر اینکه یک ملک برای مدت معینی از بین ببرد در حالی که مالک باید بدون دریافت درآمد ، هزینه های خود را به عهده بگیرد.
• خطر منسوخ: خطر نیاز به فرض کار که تأثیر منفی بر بازده سرمایه گذاری خواهد گذاشت.

سه جنبه برای درک سطح ریسک وجود دارد و بنابراین چرا یک ملک بازده بالاتری را نسبت به دیگری ارائه می دهد: مکان ، خود ملک و جنبه مالی.

1 درجه/ محل

مکان باید در دو سطح مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد: تعیین کلان (منطقه) و میکرو تعیین (محله).

اگر تعداد زیادی کارفرما و نرخ بیکاری پایین ، رشد جمعیتی قوی و تعادل مهاجر مثبت ، زیرساخت های حمل و نقل خوب و سطح مالیاتی مطلوب داشته باشد ، یک منطقه جذاب در نظر گرفته می شود. هنگامی که این عوامل با هم ترکیب می شوند ، تقاضای اجاره یا خرید تمایل به پیشی گرفتن از عرضه ، افزایش قیمت ها و کاهش بازده دارد.

خطر داشتن واحدهای خالی در یک منطقه دور افتاده بیشتر است ، زیرا اگر اجاره به طور کلی سقوط کند ، ساکنان آن تمایل دارند به مناطق جذاب نزدیک به محل کار خود حرکت کنند.

از نظر بتن ، یک ملک واقع در مرکز یک منطقه بزرگ شهری نسبت به یک ملک واقع در یک منطقه روستایی دور افتاده ، اجاره و تقاضای خرید بیشتری خواهد داشت. بنابراین خطر جای خالی برای خاصیت اول پایین تر است و بازده آن پایین تر از دوم خواهد بود.

به همین دلیل ، در مناطق دور افتاده ، Foxstone خواص سرمایه گذاری را با اجاره زیر بازار یا ساخت و سازهای جدید انتخاب می کند ، زیرا این موارد همیشه جذاب تر از سایر خواص در همان منطقه خواهد بود ، بنابراین خطر خالی بودن را کاهش می دهد.

از دیدگاه خرد ، یک ساختمان مستقر در یک محله جذاب همیشه جذاب تر از یک ساختمان ضعیف در یک محله کمتر مطلوب خواهد بود. این امر در مورد همه مناطق صدق می کند و مبتنی بر عوامل ذاتی بهزیستی مستاجران است ، مانند نزدیکی زیرساخت ها مانند سوپر مارکت ها ، حمل و نقل عمومی یا امکانات مانند باغ یا نقاط دیدنی.

به عنوان مثال ، یک ساختمان روبرو یک مسیر راه آهن به راحتی کمتر از یک ساختمان با یک پارک با درختان اجاره می دهد. برای همان درآمد اجاره ، سرمایه گذاران مایل به پرداخت قیمت بالاتری برای ساختمان مناسب هستند زیرا خطر جای خالی کمتر است. این همچنین به معنای عملکرد پایین تر است.

ج. عرضه

عرضه مسکن همچنین نقش دارد و پروژه های ساختمانی در حال انجام نیز باید در نظر گرفته شود. در صورت ضعیف بودن عرضه ، یک ملک سرمایه گذاری در منطقه ای با فعالیت ساختمانی بالا احتمال بیشتری برای پایان دادن به واحدهای خالی خواهد داشت. این پدیده عرضه اضافی را می توان در دشت والایس با ظاهر اجاره رایگان برای ساخت و سازهای جدید مشاهده کرد. برعکس ، منطقه ای با کمبود مسکن و تعادل مهاجر مثبت ، همانطور که در حال حاضر در لوزان اتفاق می افتد ، با وجود سایر مناطق کمتر جذاب ، باید به راحتی بتواند فعالیت های ساختمانی را جذب کند. این نابرابری های کانتونی را می توان در نقشه زیر مشاهده کرد که وضعیت مازاد مسکن یا کمبود منطقه در سال 2018 را نشان می دهد.

منبع: Wüest & Partner 2019 ، Immo-Monitoring (نسخه بهار) p. 29

با همین منطق ، املاک و مستغلات تجاری نسبت به املاک و مستغلات مسکونی خطرناک تر است و برای دو ملک واقع در همان محله ، دارایی تجاری بازده بالاتری خواهد داشت. این به این دلیل است که مردم همیشه به سقف بالای سر خود نیاز دارند اما لزوماً یک ملک تجاری نیست ، زیرا مصرف و عادت های کاری تغییر می کند.

2 درجه/ ساختمان

یک ساختمان جدید برای اجاره و خرید جذاب تر خواهد بود و به یک ساختمان قدیمی تر نیاز به نوسازی کمتری دارد. با توجه به هزینه هایی که برای کار انجام می شود ، باید یک ساختمان ویران شده با قیمت پایین تر از ساختمان در شرایط مناسب ارائه شود. یک ساختمان در شرایط نامناسب نیز در یافتن مستاجران مشکل بیشتری خواهد داشت که این امر خطر خالی بودن را افزایش می دهد. بنابراین سرمایه گذاران در صورت تخلیه انتظار بازده بالاتری دارند.

ب. اجاره و وسایل

یک ساختمان با اجاره زیر میانگین بازار کمتر احتمال دارد که جای خالی داشته باشد ، زیرا برای دو آپارتمان با اندازه و مکان معادل ، یکی از اجاره های پایین تر احتمالاً گرفته می شود. سرانجام ، اجاره باید با بازار تنظیم شود. این به عنوان "ذخیره اجاره" شناخته می شود ، به این معنی که می توان اجاره را افزایش داد. با این حال ، این مشروط به کار بهبود است تا آپارتمان ها را به استانداردهای فعلی برساند. از آنجا که این آثار نتیجه ای ندارند ، سرمایه گذاران آماده هستند تا قیمت بالایی را برای یک ساختمان با یک ذخیره مهم اجاره ای بپردازند که در نتیجه کاهش بازده آن است.

سرانجام ، بنایی که فقط از آپارتمان های شش اتاق تشکیل شده است ، در یافتن مستاجرین نسبت به ساختمان متشکل از آپارتمان ها با نوع شناسی های مختلف اعم از استودیو گرفته تا آپارتمان های شش اتاق مشکل بیشتری خواهد داشت و این باعث می شود تقاضا بهتر باشد.

3 درجه/ جنبه مالی

یک ساختمان با هزینه های پایین سودآوری بالاتری نسبت به ساختمان با هزینه های مهم تر خواهد داشت زیرا جدول مقایسه ای در زیر آن را نشان می دهد. این یکی از دلایلی است که باعث می شود مقایسه خالص بازده اتهامات ، بدون اهرم بانکی ، محتاط تر باشد.

همچنین لازم به ذکر است که در برخی از کانتون ها ، دیدن بخشی از هزینه هایی مانند دربان یا نگهداری از مناطق مشترک که به مستاجران عصیان می شوند ، معمول است.

ب. نسبت بدهی وام 3

سرانجام ، هرچه نسبت بدهی بالاتر باشد ، سطح خطر نیز بیشتر می شود. در صورت افزایش نرخ بهره ، افزایش هزینه های بهره برای ساختمان با نسبت بدهی بالا قابل توجه خواهد بود. بنابراین این خطر باید در بازده خالص پس از اهرم وام مسکن منعکس شود.

یک ملک به دست آمده با اهرم وام مسکن 30 ٪ به سهام بیشتری نسبت به یک ملک با اهرم وام مسکن 65 ٪ نیاز دارد و بنابراین بازده خالص آن در سهام سرمایه گذاری شده پایین تر خواهد بود. جدول زیر تأثیر اهرم اعتبار را نشان می دهد.

به منظور کاهش خطر اهرم ، Foxstone نرخ بهره وام مسکن را برای حداقل هفت سال برای محافظت از سرمایه گذاران در برابر اثرات منفی افزایش نرخ در آن دوره برطرف می کند. علاوه بر این ، وام مسکن رتبه اول است. یعنی نسبت بدهی وام مسکن از 66 ٪ از ارزش ملک تجاوز نمی کند - در حالی که در سوئیس ، نسبت بدهی وام به املاک مسکونی می تواند به 80 ٪ برسد. Foxstone با پایین آوردن نسبت بدهی وام مسکن ، خطر پیش فرض در بهره وام و هزینه را کاهش می دهد زیرا این ساختمان با حاشیه های بزرگ ایمنی تأمین می شود-درآمد اجاره ای 5 تا 6 برابر بهره وام مسکن را پوشش می دهد و پروژه خود پایدار است.

نتیجه

به عنوان یک قاعده کلی ، سرمایه گذاران تمایل به بازده کم دارند که احتمال دریافت درآمد زیاد باشد. بنابراین ، بازده سرمایه گذاری مستقیماً با سطح ریسک آن مرتبط است و هنگام مقایسه بازده در چندین سرمایه گذاری ، باید سطح ریسک آنها را نیز مقایسه کرد. بنابراین آگاهی از خطرات پیش بینی شده برای کاهش هرچه بیشتر آنها ضروری است. یکی از راه های بهبود نسبت ریسک/بازگشت ، متنوع سازی با خرید خواص در مکان های مختلف است. این اصل عدم قرار دادن تمام تخم مرغ های خود در یک سبد است.

مانند هر سرمایه گذاری ، املاک و مستغلات شامل خطرات است ، اما این یک دارایی ملموس با نوسانات اندک و درآمد پایدار است. در دوره فعلی که نرخ اوراق قرضه در فرانک سوئیس بازده صفر یا حتی منفی را ارائه می دهد ، و سهام سهام در حال تجربه تلاطم شدید است ، املاک و مستغلات جایگزین انتخابی برای کار پس انداز شما است. تعداد کمی از دارایی ها بازده سرمایه گذاری یکسانی را در ریسک مشابه ارائه می دهند.